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寻找房企护城河之半年报里的回款率

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市场下行、头部放缓、资金趋紧,随着房企半年报披露接近尾声,关于过冬、关于未来,房企们给出了或诚恳或冠冕堂皇的回答;在房住不炒的前提下,如何活下去并且活得更好,是大家面前共同的考题。不同的是,每家的护城河宽度不同、深度不一。从本期起,北京商报新北京楼市周刊推出房企半年报特别策划——寻找房企护城河,一起寻找那些可供行业品评的样本。

8月以来,房企年中报密集而至。在外部融资环境收紧的情况下,房企生存处境也愈发艰难。在此大背景下,销售规模已不再是房企追逐的首要目标,“促销售、抓回款”屡屡被房企高管所提及,如何“活下去”成为当下房地产行业最重要的命题。

冬天来了,过冬的粮草是否充足?身处行业下行期,加快回笼资金已成为房企的首要任务目标。“手中有粮,心中不慌。”今年恰好是房企的偿债高峰期,内外要素叠加,许多房企强调销售回款实际上是为了能够“活着”。而且随着房企加快资金回笼,部分市场会处于“以价换量”的局面。

  80%已拿不出手

最先喊出“活下去”的是龙头房企万科,作为房地产行业的领军人物,万科董事会主席郁亮一番“只有获得回款才是真正的销售”的言论,把回款和回款率推到了台前。早在2014年,万科就放弃了销售规模考核标准,以回款为考核。在2019年中期业绩会上,万科集团副总裁、董事会秘书朱旭透露,“上半年万科的销售回款率始终保持在90%以上,处于行业领先水平”。

实际上,在万科喊出回款口号之前,房企关注回款率已成为趋势。今年中期业绩报告显示,包括碧桂园、保利地产在内的多家房企,回款率均实现不同程度的增长。以碧桂园为例,上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元,回款率为94.3%,较去年底的91%上升3个百分点,连续第三年年中经营性现金流净额录得正值。

据碧桂园总裁莫斌透露,今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的,报告期内有7352亿元已售未结算,预计下半年权益可售货量达4820亿元。截至2019年6月底,碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元,占总资产比例为12.8%,另有约3133亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本充足。

同属于龙头房企的保利地产,今年上半年回款率也实现8个百分点的增长。半年报显示,保利地产上半年累计实现销售回笼2168亿元,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。

“手中有粮,心中不慌”,行业大佬已表现出销售回款对于企业生存发展的重要性,在其规模之下的各类中小型房企,也把“促销售、抓回款”作为首要任务目标。8月13日,在旭辉控股年中业绩发布会上,旭辉管理层宣布其上半年销售回款率同比上涨95%。据旭辉控股总裁林峰透露,“为了回款,旭辉专门成立了回款小组,以回款作为各项考核指标”。

在林峰看来,地产企业的“造血”能力比融资能力更重要,“现金为王”最核心的是企业自身的“造血”能力。“旭辉始终坚持有质量的销售和有利润的销售,这为企业下半年的销售提供了坚实的基础。”林峰还表示,以销定产、降低库存,提高去化、加快回款,是旭辉集团下半年的发展策略。

身处行业下行期,越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。据媒体报道,7月26日富力地产发布了一份内部文件——《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。根据通知内容,2019年下半年富力地产原则上暂停拿地,要以完成项目销售目标为第一优先级,文中多次提及要“促销售、抓回款”。

此外,绿城中国、阳光城和华夏幸福等多家房企也强调销售回款、提高现金回流速度。半年报显示,上述3家房企今年上半年的回款率分别为88%、80.5%和62%。其中,华夏幸福62%的回款率虽未达到行业高水平,但也较去年同期上升16个百分点。

  存粮“过冬”

今年以来,房企生存处境愈发艰难,从23号文出台、房地产信托收紧,到境外发债受限,房企赖以生存的信贷、信托和债券融资渠道先后被收紧。央行数据显示,截至2019年二季度末,房地产开发贷余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速较2018年同期减少9.6个百分点。

在“房住不炒”的大背景下,多家房企加速回款,意欲回笼更多的现金流,以抵御行业下行周期的风险。回款的关键在去库存,能否迅速将手里的房子卖出去,仍是房企最重要的“功课”。近期,龙头房企恒大在全国范围内打响了金九银十促销第一枪,全国532家楼盘,闪购7.8折,此外每日推出不定量特价房,所有在售项目全部9折,线上9.5折,员工推荐额外享9.8折,一次性付款享9.2折,按揭付款额外9.4折,江苏、广东、四川、重庆等楼盘全部在列。

据媒体报道,目前万科在天津、青岛、济南等地的部分楼盘也有促销举措。此外,一些重点城市已出现多个房企、多个项目降价促销,一线城市广州也未幸免。

据悉,今年是房企的偿债高峰期,在外部融资环境收紧的情况下,销售回款成为房企过冬的重要资金来源。

Wind数据显示,2019年全年共计有5701.27亿元房地产债券到期,其中下半年共计有2874.67亿元房地产债券到期。上半年受益于较为宽松的发债环境,1-4月的地产债净融资额均为正;但从5月开始至今,仅7月净融资额为正。截至8月23日,8月地产行业的净融资额为-146.62亿元。

  销售“降温”

“强调回款是房企出于对现金流安全的考虑,外部融资环境收紧,企业整体资金链要处于一个安全的位置。”合硕机构首席分析师郭毅告诉北京商报记者,从整个市场层面来看,房企阵营的分化,也造成回款压力各有不同。如果整体业务布局在一二线城市的房企,回款压力会相对较小;业务集中布局在三四线城市的房企,就会面临相对严峻的资金状况,那么它对于回款的需求也会更大一些。

在郭毅看来,在当下这个时间节点,缺少经济内生驱动力、人口外流明显的城市,随着房企加快资金回笼,市场会处于“以价换量”的局面。

事实上,今年的房地产市场并不乐观,整体销售“降温”明显。国家统计局数据显示,上半年商品房销售额增长只有5.6%,与2018年上半年的13.2%相比,下降7.6个百分点。商品房销售面积更是呈现负增长,为-1.8%。

在融资趋紧、销售遇冷的市场环境下,土地成交量价同比也双双下跌近30%。数据显示,1-7月,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与前6个月持平。

反映在市场层面,万科今年上半年拿地明显放缓,拿地金额仅为1030亿元,增速从去年的58.9%大幅降低至9.3%。除万科之外,包括保利、招商蛇口、旭辉在内的多家房企也放缓拿地节奏。

万科执行副总裁张旭称,“万科拿地是基于收了多少钱回来,所以没有固定的拿地计划,地价款大概是销售款的30%多,仍然坚持重点在一二线城市拿地,三四线城市不会去,还是在城市带发展”。

在2019年融创中期业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌亦表示,上半年拿的地并不多,四五月拿地就基本停了,除非是特别好的地,融创会把自己的优势转变为经营的现金流,用来降低负债,保持流动性。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,土地市场降温充分体现了当前地产企业的理性,目前企业的战略可以分为“战”和“略”。其中,“战”是指需要在项目销售方面积极做到位,进而实现更好的资金回笼;而“略”则体现为拿地方面的保守,或者说开发投资的降速。

(责编:孙红丽、夏晓伦)


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