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奥园土储价仅销售价两成 丰厚存量利润锁定未来盈利

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(原标题:中国奥园土储价仅为销售价两成 丰厚存量利润锁定未来盈利)

前几日,一位千亿房企掌舵人被记者问到,“怎么把握拿地节奏?”这位高管笑称,“靠感觉”。

准确地说,或许是靠一线销售市场的感觉。2018年万科喊出“活下去”时,是来自于大多数城市去化率不足50%的危机感。因为,这意味着回款不畅了。接下来就是错过低成本拿地时间,利润空间也跟着被压缩了。

做房地产简单点说,就是低点拿地,高点出货。大多数运营能力强的房企都擅于抓住窗口期拿地,而拿地价格占销售价格比重是一个重要指标。从这一角度看,2019年迈入千亿阵营的中国奥园(以下或简称奥园)是一个拿地赛道上的优秀玩家。

权益拿地价仅为销售均价两成

据业绩报告显示,2018年,中国奥园新增64个项目,新增土储约1258万平方米,新增货值约人民币1645亿元,销售均价为10300元/平方米。

兴证国际证券分析师宋健表示,2018年公司适度有序地补充土地储备,新增项目权益比例为82%,权益地价为2418元/平方米。截至2018年,中国奥园总土地储备3409万平方米,平均土地成本为2102元/平方米,总货值为3650亿元。

两厢比较可知,中国奥园目前土地储备的拿地平均成本是其2018年销售均价的20%。而2016年和2017年,一、二线城市拿地价占销售价的比重高达38%的水平。由此可见,中国奥园未来利润空间可期。低成本获取土地的背后,是来自于旧改项目的优势。

安信国际分析师黄焯伟表示,公司继续保持在大湾区的领先地位,通过旧改获取优质项目。截至2018年底,共有16个推进较顺利的主要旧改项目,大部分位于大湾区,预计其中9个在2019年逐步转为土储,额外带来人民币660亿元的可售资源。

此外,截至2018年底,奥园的未结转销售额约人民币1100亿元,预计毛利率为28%至30%,预期在未来两年交付结转。据安信国际预计,奥园未来三年核心净利年复合增长率为45%。不难看出,丰厚存量利润锁定了未来盈利。

更重要的是,奥园正在强化运营能力,除了提高产品力做高溢价空间外,正在一边加速回款、一边准备粮草,为加速出弯做准备。

加快现金回流且筹措融资

值得一提的是,奥园在全年预计可售资源1900亿元的支撑下,将今年目标销售锁定至1150亿元,同比增长25%,预计去化率达到60%即可完成。

纵观一季度房企销售排行榜,尤其是权益排行榜,奥园的表现可谓不错,在克而瑞2019年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜中,奥园一季度权益金额位居全国第27位。今年一季度,奥园总销售额约达人民币187亿元,同比上升38%;合同销售面积约183.0万平方米,同比增长为50%,平均售价约每平方米人民币10233元,保持行业较快水平。

加快销售回款充盈现金流的同时,为了优化债务结构,同时储备粮草,以便在窗口期可以斩获优质土地,奥园今年一季度也在忙于通过多种渠道实现融资。

4月12日,奥园称与南洋商业银行、恒生银行、东亚银行及兴业银行香港分行签订总金额约13亿港元三年期银团贷款。据悉,此次银团贷款按三个月香港银行同业拆息(HIBOR)加4.95%的年利率计息,所得款项主要用作现有债务再融资及一般企业用途。

奥园管理层表示︰“奥园一贯重视融资渠道多元化,2018年与八家商业银行成功完成三轮合共约32亿港元三年期银团贷款;2019年率先打开亚洲美元债券市场,重启内房三年期美元债公开市场发行,发行三年期及四年期美元债共募集资金10亿美元,加上是次银团贷款,有助进一步延长债务期限。奥园将继续贯彻稳健的财务管理,持续优化债务结构,推动业务有质量的快速发展,为股东及投资者带来理想回报。”

有业内人士称,储备足够粮食的目标,是让整个集团用最短的时间,最少的成本,投入有更大潜力的地块,赚取更多的利润,进而实现弯道超车,让集团利益最大化。

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