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渡过危机的华夏幸福 能否迎来“第二春”?

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“2018年华夏幸福干了很多事情,在我看来,我们做了两件核心的事情:第一是引入平安作为第二大股东;第二是防风险。”4月23日,华夏幸福基业股份有限公司董秘林成红接受媒体采访,并对公司2018年的年报作出解读。

2018年,华夏幸福实现销售额1628亿元,同比仅增长6.93%。在房地产市场的“大年”中,这一增长实在微不足道。但从第二季度至第四季度,公司经营性现金流均实现正增长,意味着流动性危机暂时得以缓解。

始于2017年的资金链危机,拖慢了华夏幸福的增长步伐,甚至改变了公司的股权结构和管理架构。从去年7月开始,平安斥资180亿元先后两次入股,成为第二大股东。来自华润置地的吴向东、俞建也进入管理层。习惯了“单打独斗”的华夏幸福,开始出现多元的角色。

与此同时,华夏幸福还罕见地首次发布了《致股东信》,提出对房地产市场的理解,并拟在存量市场、商业地产、资产证券化等领域发展新业务。而这些领域,也是公司此前甚少触及的。

这一系列眼花缭乱的操作背后,究竟是什么思路?华夏幸福能迎来一个新时代吗?

资金链危机始末

定位为“产业新城运营商”的华夏幸福,商业模式异于传统房企。在公司的两个主要业务中,房地产销售贡献现金流和营收,并为产城开发提供支撑;产城开发是公司的核心竞争力,虽然回报周期长,但增长潜力大,且能借此获得相对低廉的土地。

2011年登陆A股后,华夏幸福启动全国化布局,目前已布局三大城市圈和其他7个二线城市。但由于投资回报周期长等原因,在很长一段时间内,公司的业绩支撑主要来自于环京地区。

受益于都市圈红利,华夏幸福在2016年实现了1200多亿的销售额,就此跻身“千亿军团”。但从2017年开始,环北京地区的廊坊、张家口、保定等地出台“限购令”,环京楼市遭遇重创。当年,华夏幸福的销售额增加了25%,但因扩张速度没有放缓,其经营性现金流由正转负,为-162亿元,降幅超过300%。

2018年,环京楼市调控毫无松绑迹象。尽管华夏幸福环京地区以外的收入占比增加,但公司现金流仍然难以改善。

为解决这一问题,公司对内采取降费增效等措施,同时放缓了投资步伐。2018年,华夏幸福新增签署PPP项目合作协议18个,比上年减少3个。

另外,从2018年初开始,华夏幸福先后与东原、旭辉、阳光城等房企实现合作。10月,万科接手华夏幸福环京区域5个项目。2018年四季度,国内融资闸门开启,华夏幸福先后发行两笔70亿元和10亿元公司债,流动性危机终于告一段落。

最关键的一笔“救济”来自股权层面。2018年7月和2019年2月,平安共斥资180亿元,两次入股华夏幸福,并以25%的持股比例成为第二大股东。

林成红表示,第一笔接近137亿资金在去年9月份已经到位,第二笔接近40亿的资金最近也已到位。“这两笔钱不是给了华夏幸福,而是给了控股股东华夏控股。”林成红说,根据协议安排,第二笔钱在解除质押并缴完税后,会全部借给上市公司。

至此,华夏幸福的资金链危机终于暂告解除。截至2018年末,公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,长短债务比达到4.2倍。同时,季末货币资金余额473亿元,覆盖一年内到期有息债务1.8倍。

新掌门与新业务

度过资金链危机后的华夏幸福,再次显得踌躇满志。

在2018年年报中,华夏幸福罕见地首次发布了《致股东信》。文章判断,“中国房地产业正经历重大变革,趋势性机会在渐渐远去,房地产市场总量已到顶部区域,市场竞争日益加剧。”

同时,未来10年甚至20年,房地产市场将呈现“三化”特征:空间都市圈化;运营精益化;地产金融化。

与此相对应的是华夏幸福在业务领域和业务类型中的调整。一方面,公司“将增加商业地产及相关中高端住宅业务,如写字楼、商场等;并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索”。另一方面,公司“在传统重资产模式的基础上,加速开拓轻资产模式,轻重并举。在盘活存量资产,优化资产负债结构的同时,以资产管理输出的模式,快速切入市场,并逐步探索其他市场化模式,如基金模式、资产证券化模式”。

公司内部将此称为“三新”业务,即新模式、新领域、新地域。

值得注意的是,根据新的业务特点,华夏幸福的区域布局结构,将从都市圈外围,进入到核心地带,公司内部将这一变化称为“进城”。

这部分新业务,将由新任的公司首席执行官(CEO)暨总裁吴向东负责。今年2月,吴向东辞任华润置地执行董事,并加盟华夏幸福,“全面负责公司业务”。吴向东的旧臣俞建则先行一步加入,担任华夏幸福联席总裁一职,分管财务及融资等业务。原华夏幸福总裁孟惊为联席总裁,分管产业新城及其相关地产业务。

为此,华夏幸福还在深圳设立了南方总部,覆盖粤港澳和前述新业务,“由CEO直接负责”。

林成红还澄清了由此引发的公司控制权疑问。在第二次股权交易协议里面,平安承诺不主动谋求对上市公司的控制权。所以,持股超过40%的华夏控股,仍然是公司的实际控制方,并有一票否决权。

目前,华夏幸福董事会结构是“4+2+3”:王文学、吴向东、孟惊、赵鸿靖,由华夏控股提名;孟森和王威由中国平安提名;另有3名独立董事。

远虑与近忧

华夏幸福的商业模式,决定了其容易享受产业发展和区域政策的红利。在多数从业者看来,京津冀协同发展战略的实施,使华夏幸福迅速做大,并具备了全国化发展的资本。

2018年,华夏幸福环北京以外区域的营业收入占比首次超过30%,销售额占比提升至46.46%。在一定程度上证明了异地复制的可行性。

截至目前,华夏幸福运营77个产业新城项目,其中有20个进入现金流回正的成熟期。分析人士认为,在这一轮城市圈发展红利中,如果其他项目运营顺利的话,公司未来几年的业绩都可以得到有力支撑。

但华夏幸福仍有“远虑”。

华夏幸福联席总裁赵鸿靖在回答21世纪经济报道提问时表示,在公司已布局的都市圈中,如合肥、南京、郑州、武汉等城市,在高速直达范围内,第一站都会发现华夏幸福的产业新城,所以“我们的拓展空间可能不像前几年那么多了”。因此,产业新城项目未来如何拓展,“一方面取决于我们的战略,第二个方面也取决于地理空间的一些限制。”

因此,分析人士指出,华夏幸福“从城市圈周边走到核心、从增量走到存量”的思路,其实是公司在意识到“天花板”后,为下一个阶段做出的提前布局。

但要开拓这个新领域并非易事。

4月26日,上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,如果将其视作业务转型,华夏幸福的步伐已经明显慢于竞争者。目前,排名前20的房企几乎全都布局了商业地产,也大多将触角伸向了存量市场,轻资产的做法也大有人在。相比之下,华夏幸福在这一领域并无积淀。

他认为,除了以吴向东、俞建为班底的团队外,华夏幸福可倚赖的优势并不多。相反,挑战却不小。

比如,在城市核心区获取项目的成本,要远高于城市圈的外围地带;比如,存量市场和商业地产,都意味着大体量投资和长回报周期;再比如,新业务和传统业务的发展都会大量占用公司资源,如何进行有效的协调?

事实上,刚刚经历过资金危机的华夏幸福,投资策略开始变得谨慎。林成红说,“不管是做产业性的投资,还是拿地投资方面,我们做了大量的标准化制度建设。我很负责任地说,公司对于投资风险的管控力度比前几年有一个质的飞跃。”而且,就今年的情况而言,降负债和现金流回款,仍是公司关注的重点。

如此看来,在解决一个问题后,华夏幸福的下一个挑战已悄然开始。

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