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新城控股存货首破千亿 上半年“砸”490亿元买地

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作为首家完成“B转A”的民营房企,新城控股自2015年登陆A股市场后快速开启全国化战略布局,相继迈过千亿元房企和TOP10房企两大门槛。

  2018年半年报显示,今年1月份至6月份,新城控股合同销售额高达953.11亿元,同比增长94.17%;归属于上市公司股东的净利润为25.38亿元,比上年同期增长122.81%。上半年,公司土地储备继续保持较快增速,前6个月累计新增土地储备82块,新增土地储备的地价合计为490.6亿元。

  较多的土地储备一方面保证了公司的销售增长,另一方面也带来了存货激增、经营活动现金流“失血”等一系列连锁反应。半年报显示,截至6月底,公司存货高达1054亿元,较2015年年底新入A股之时的327亿元增长逾三倍;同时,公司经营活动现金流净额连续18个月为负值,截至6月底,该数值为-91.36亿元。

  存货首破千亿元

  秉持着“住宅+商业”地产双轮驱动的运营模式,新城控股自2015年登陆A股市场以来,以上海为中枢,长三角为核心,向珠三角、环渤海和中西部扩张,截至目前已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局。

  报告显示,近三年多来,公司持续增加土地储备,2015年至2017年分别新增地块42幅、40幅及122幅,新增地块总地价分别为238亿元、536亿元和893亿元。2018年上半年,公司新增地块82幅,新增地块占去年全年总数的67%。

  公司品牌部相关人员在接受《证券日报》记者采访时表示,截至6月底,新城控股总土地储备为8644万平方米。从大的区域划分来看,长三角地区占比近六成,环渤海占比10%以上,珠三角占比约为5%,中西部占比约四分之一左右。从城市能级划分来看,一线城市占比约为2%,二线城市占比约为45%,三、四线城市占比约为53%。其中,三、四线布局集中在长三角经济发达地区,以及其它地区的都市圈范围内的强三、四线城市。

  伴随土地储备的增加,公司的存货也逐年递增。截至6月底,公司存货达1054亿元,较去年年末增加289.84亿元,首次突破千亿元大关。存货上升考验周转效率,有分析认为,房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长等特点,库存增加有其合理性,但存货量若过高,则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去,这对房企资金链可谓重压。

  对此,上述工作人员表示:“新城控股是业内周转水平较高的公司。2018年6月底,公司存货为1054亿元,同时预收款项(即合同负债)为785亿元,证明公司的存货有很大一部分处于已售未结状态,不存在周转率低的问题。”

  负债攀升现金流持续“告负”

  土地储备攀升,公司的融资需求也随之增加。

  最新公告显示,截至2018年8月末,公司银行贷款净增128.33亿元,占2017年末净资产比例为49.39%,发行债券及债务融资工具净增118.58亿元,占2017年末净资产比例为45.64%,其它借款净增17.37亿元,占2017年末净资产比例为6.69%。截至6月底,公司资产负债率为88.31%。自2015年至2018年上半年,公司资产负债率逐年递增,除2015年公司资产负债率维持在80%以下,2016年至2018年上半年公司资产负债率均保持在84%以上。国信证券行业分析师在研报中提到,2018年上半年公司净负债率为100%。

  除资产负债率高企外, 2018年上半年,新城控股的经营活动现金流金额为-91.36亿元。2017年,公司经营活动产生的现金流净额更是高达-104.85亿元。

  有会计师在接受《证券日报》记者采访时表示,从公司现有财务状况来看,虽然经营性现金流金额连续出现负值,不过,公司一直依靠发行债券及借款筹资“回血”,从表面上来说,公司的现金流状况看起来有些糟糕。不过扩张必然带来资金短缺,这一现象也基本符合房企高速发展的过程。

  针对资产负债率攀升及现金流告负的情况,公司品牌部上述人员告诉记者:“2017年末,公司净负债率为67.4%,资产负债率为85.8%,处于行业平均水平。2018年上半年,公司负债率虽然有所提升,但属正常现象,到年底会有所控制。”至于现金流方面,上述人员回复称:“土地储备是公司未来销售增长、规模扩张的保障。报告期内,公司增加较多土地储备及项目推进导致经营活动现金流出增加。未来,公司会尽量平衡经营活动现金流及规模扩张情况。”

  对于公司现有财务状况,上述会计师建言,当务之急公司需要做的就是加快去库存以保障现金流充裕,这对公司后续经营将会有很大影响。

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