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龙头房企:规模至上转向均衡发展

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8月末,房企密集发布中报潮接近尾声。据不完全统计,截至目前,已有超过40家上市房企发布了2018年上半年业绩报,包括万科、中海、碧桂园、恒大在内的一线房企和以阳光城、绿城、富力、旭辉为代表的千亿军团均交出了中期成绩单。值得一提的是,从接连发布的中期业绩报中可以窥见房企发展思路的新转变:领军的龙头房企开始有意识放慢扩张步伐,更加注重提升利润率、降低负债率、放缓拿地节奏、不断加快在长租公寓领域的投资和探索等。与之相对的,第二三梯队的绝大多数房企踩下规模扩张油门,弯道超车野心不减。

  规模导向仍然占据主导,然而“利润为上”,注重资产回报率等理念也愈发为房企所注重。与绝大多数房企紧踩油门、赶冲规模相比,龙头房企诸如碧桂园、万科、恒大主动降速之举,让今年8月这个中报披露季相比以往有了那么一点不一样。

  龙头房企降速

  2018年上半年,碧桂园连同其合营企业及联营公司累计实现销售金额约4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%。继2017年全年销售跃居房地产行业第一以来,碧桂园再度稳坐龙头宝座。

  尽管业绩表现出众,但对于公司2018年下半年的发展,碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上明确表示,下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段,以“零伤亡”作为企业追求的长期目标,并从内部管控和外部监督两方面追根溯源地全面提升公司管理水平。有评论称,这意味着曾经以“快”著称的碧桂园,正在全面转换车道,步入效益和质量优先的新纪元。

  从业绩数据来看,万科上半年的规模扩张意愿并不十分强烈,中报销售榜排名第二的万科,其业绩增长速度在近三年呈降速之态。2018年中报显示,万科前6个月的合同销售额为3046.6亿元,同比增速不足一成。该增速水平不仅落后于今年上半年房企销售的平均增速35%,对比万科2016年上半年69.9%及2017年上半年45.8%的销售增速,已是连续第三年下降。

  值得注意的是,恒大同样也在主动寻求降速。从近日发布的年中报告来看,拿地一贯积极的恒大,今年上半年也选择了放缓投资。中报显示,2018年上半年,恒大销售额3042亿元,同比增长24.6%;上半年新增土地储备3086万平方米,同比下降54%;拿地金额446亿元,同比下降约67%,拿地规模明显收缩。

  而此前,恒大总裁夏海钧曾公开提及2017年恒大两个发展模式的转变:即“规模型”向“规模+效益型”转变,经营模式从“三高一低”向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。彼时夏海钧还表示,恒大完成全年5500亿元销售目标不变,在销售额达到5000亿元之后,保证10%-20%的适度增长即可。

  主动降速背后

  有行业人士分析认为,持续多年的规模高速增长之后,龙头房企已分别进入净利润收割期,主动降速反映出了对利润率的更高追求。

  根据中原地产研究中心统计数据,截至目前,A股发布半年报房企已经超125家,叠加港股合计已经超过140家企业。从房地产企业半年报数据看,除部分转型的中小企业外,八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨,在A股126家企业中净利润同比翻倍的企业占到了39家,占比高达31%。中原地产首席分析师张大伟更是将房企2018年上半年的业绩表现形容为“房地产行业迎接财务数据最好的半年”,认为绝大多数房企收获颇丰。

  在行业人士看来,龙头房企寻求降速的背后,均包含对企业未来稳健发展的综合考量这一因素在内。以碧桂园为例,快周转、高周转之下,伴随而来的高风险已然向企业发出预警。但对土地储备庞大的房企而言,不可能踩急刹车,就像一部已经开足马力的超级机器,只能慢慢降温调档。

  而降速之于万科,稳健企业发展的意图则更加明朗。而对于未来的项目储备,万科方面表示“将坚持审慎、稳健的投资策略,项目资源满足持续发展需要”。

  而稳健经营下良好的财务、资金信用状况,也使得万科获得了行业领先的信用评级。中报数据显示,截至6月底,万科持有货币资金1595.5亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元;净负债率32.7%,继续保持在行业较低水平。

  值得一提的是,除了一贯稳健的运营策略使然,战略上的转变也被外界解读为万科降速的一大原因。万科万科总裁、首席执行官祝九胜在此前举办的中期业绩会上提到,万科将以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,而在更早前万科方面也曾表示,十年后万科将不再是地产商,而是美好生活服务商。

  不以规模论英雄?

  在同策研究院首席分析师张宏伟看来,龙头房企宣布降速,并不意味着房企对于规模不再渴求,只是现阶段不再将规模放在首要位置。“即使对外明确表示不设销售目标,房企内部对于发展规模仍有把控。龙头房企业绩数据也表明,销售不设限之下,房企也收获了不同程度的业绩增长。”

  事实上,现阶段规模导向仍然存在,在龙头们踩刹车的同时,二三梯队的绝大多数房企如旭辉、阳光城,则踩下规模扩张油门。

  旭辉方面就曾表示,近两年企业的复合增长率接近100%,有信心完成全年1400亿元的销售目标;阳光城在房企规模竞速跑中也不甘示弱。统计显示,2018年合约销售金额达663亿元人民币,同比增长67.51%。按照今年上半年的销售业绩进行测算,阳光城2018年全年销售额有望突破千亿大关。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,龙头房企主动降速下,二三梯队房企奋起直追的心态还是存在的,对于有着规模渴求的房企而言,加快扩张是常规做法。

  对于龙头房企降速之说,严跃进表示,当前房企降速可以概括为“降速不降质”,是企业反思高周转思路的结果,房企欲通过降速来防范经营风险。此外房企对于利润率和多元化等方面的追求,也充分说明了企业不再单纯追求规模扩张,当前地产企业正不断研究新的投资模式,并且会不断寻找新的发展路径,这也是为了对冲房地产行业调整的风险。

  “当然后续若是市场机会大,那么龙头房企继续扩张的可能性也还是存在的。”严跃进如是补充道。

  张宏伟分析认为,在今年下半年到明年上半年,房地产市场将出现下行调整,龙头房企降速能让企业运行更加安全。对于房企三甲碧桂园、万科、恒大而言,其当前规模不是其他房企能在短期内超越的。而当龙头房企规模达到万亿级别后,非住宅销售类的其他业务如何实现快速转型和成长,将成为龙头企业面临的问题。

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