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2018年楼市“温水调控”蒸发虚高溢价

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限贷也有了新的变化,不是松绑首付和利率,而是下调不动产撬动信用的能力。

岁末年初,各类房地产论坛特别多,大家都很关注2018年楼市的走向。近日,一位业内有影响力的大咖在演讲中给出几个数据颇受关注。2017年,因为房价管制,10个重点一二线城市申请不到预售证的项目386个,合计8.48万套住房。上海排在首位,有170个项目没有拿到预售证,广州、南京、天津等房价上涨热点城市,也有30-50个项目未拿到预售证。随着楼市政策日渐偏向“吹暖风”,业内预计,这些项目将在2018年上市,而房价管控也将会明显松动。

这个看法有问题。“稳增长”压力和库存风险不在了,楼市政策才真正进入精细阶段。像兰州、合肥、昆明这样的二线城市,近两年大力吸引人才、承接转移产业和回流农民工,推动就近城镇化,经济建设热火朝天。由此,地铁、市政管网、教育文化等公共服务设施快速上马,比如兰州、昆明都有3条地铁线在建,这既有“稳增长”的考虑,更有“补欠账”的诉求。在“去杠杆”成为攻坚任务、地方债务控制上升到领导“终生问责”的情况下,调整限购政策不奇怪。

但是,像京沪穗深宁津等热点城市,价格管控还是调控的头等大事。尽管限价政策的行政干预色彩浓厚,但却是房地产“去杠杆”、楼市渐进“去泡沫”的不二选择。贯彻“房住不炒”,必须要控制地价,不仅地王、高地价不再可能出现了,甚至大城市供地也主要转向租赁了。过去,“面粉价格推高面包价格”,这是房价上涨的重要逻辑。地王一出,一夜之间房价涨几千。未来,这个渠道看来被堵死了。2017年,大城市房价基本处于横盘态势,但限价正在重新引导定价。

过去,片区内某一楼盘涨跌,周边同类楼盘跟着涨跌,这叫“标价效应”。相信大家买房时,都会打听同一户型最近成交价,你的出价一般会比照这个成交价。现在,某一片区均价6万,但政府批的新盘,定价只有5万。慢慢地,6万的市场定价会向5万靠拢。开发商或许不接受,没关系,若能承受得起财务成本,大家就耗吧。

如果片区内批出的所有新盘,都比市场价格低一点,慢慢地,这个价格就成为引导市场定价的标定价格了。限售也一样(兰州新政的核心就是“限售换限购”),购房以后3-5年不能卖,即所谓不动产变“冻产”。不到一年时间,这项政策已蔓延至50个城市。未来,像兰州一样的二线城市,都可能会启动“限售换限购”的政策调整。一项资产的交易频率(或换手率)一旦大幅下降,流动性优势没有了、撬动信用的优势没有了,表面上的资产高溢价就会不断损耗。

与限价、限售一同,限贷也有了新的变化,当然不是松绑首付和利率,而是下调不动产撬动信用的能力。首先,土地出让不再是单纯的“招拍挂”,而是附加诸多条件,比如配建保障房或租赁房、自持或“只租不售”。这样,开发商再拿地去融资,银行可就要审慎了,土地还是不是合格的抵押品;其次,房屋评估价不能再做高了,限售后甚至会给出较低的评估价;最后,按揭投放周期延长,2017年年初,按揭从申请到投放的周期只有2个月,现在要4~6个月,还限制每月额度。

不动产大面积被“冻住”,信用创造能力被削弱后,短期内,试图再交易的价格就不再是市场价格了,也就是“有价无市”。网上和中介给你挂牌的是一个价格,但可能无人光顾,或者你要降价20万,诚心出手的买家才会来。这就是为什么,不管新房还是二手房,现在一次性付款的价格比贷款购买的价格要低很多,因为流动性溢价正在一点一点损耗掉,这个趋势越来越明显。由此,2018年调控不会明显收紧了,但别高兴的太早,调控温水正在慢慢蒸发楼市虚高的溢价。

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