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深圳楼市变奏:一步到位调控见效 长效机制雏形渐显

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2017年,一度成为全国楼市“领头羊”之一的深圳,房地产市场几乎呈现全面降温之势。

全年的新房成交量仅为2.58万套,创下近年来的最低水平,仅为2015年新房成交总量的39%,新房成交均价实现月度“十五连跌”。根据房地产服务商戴德梁行的数据,反映整体市场需求量的一二手住宅成交总量较上年同期下降了34.9%。

平稳的市场,为长效机制的建设打下了良好基础。在“多主体供应,多渠道保障,租购并举”的导向下,2017年也被视作是楼市长效机制建设的元年。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉撰文指出,2018年以后,楼市长效机制将会渐次落地,对不同城市,长效机制具体内容、实施路径也有差别,对于高度城市化的城市来说,壮大租赁和向外围疏导需求是最可行的措施之一。

“一步到位”调控见效

根据中国指数研究院发布的“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”,在百亿企业2017年销售额集中的十大城市中,深圳仅位列第九。

深圳规土委的数据显示,去年深圳共售出25820套一手住宅,同比减少36.2%,创下了近年来的最低水平。可供参照的是,自2010年以来,深圳的新房成交量都在3万套以上,成交高峰年份2015年更是达到了66450套。

价格方面,新房市场经历了连续15个月的连续下跌,去年全年的均价为54445元/平方米。

其中,深圳房信网的数据显示,90平方米以下的中小户型产品成交18143套,占全市新房住宅总量的七成,成交均价41581元/平方米,大幅低于全市的成交均价。这也一定程度意味着,刚需占据了2017年成交的主力。

二手房方面,深圳中原研究中心的数据显示,2017年全市二手房成交63578套,环比下降33.7%。价格整体走势以平稳为主,波动较小。综合来看,一二手住宅成交总量较上年同期下降了34.9%。

2016年,深圳出台史上最严的“104新政”,此次被称作“一步到位”的政策,使得深圳楼市避免了在2017年调控加码的局面。而从过去一年的市场表现来看,2016年强力的调控措施在继续发挥成效。

戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端认为,“限购限贷限售限价限商”为代表的干预手段令房价总体趋于平稳,有形之手短期不会退出,这意味着在未来一定时期内,房价上涨将难以得到支持。

1月8日,张晓端进一步告诉21世纪经济报道记者,从目前的情况来看,政府对于长效机制已经有一个理想化的预期,并且希望为此创造出平稳的市场环境,这是短期内行政调控手段不会退出的逻辑。

不久前,深圳市属国企深业集团位于香蜜湖片区的豪宅楼盘深业中城由售转租,有中介人士告诉21世纪经济报道记者,新房市场受限价政策的影响较大,深业集团的这一做法或许释放出一个信号,深圳限价政策在2018年放松的可能性较小。

长效机制雏形渐显

如果说限购、限价、限贷等仍属于传统手段,在这一轮的整体调控中,深圳已经体现出一系列对长效机制的探索,并从顶层设计逐渐走向落地。

其中一个核心支点在于大力度培育租赁市场。2017年最后一个工作日,深圳以挂牌方式公开出让三宗租赁用地的使用权,两宗位于龙岗区,一宗位于坪山区,总建筑面积超过16万平米,均要求70年全年期自持租赁。而同一时间,深圳仅推出一宗可出售的住宅用地。

在此之前,深圳已经公开出让首宗位于龙华区的“只租不售”地块,由深圳市人才安居集团竞得,竞拍当日,包括万科、碧桂园、保利、中海等在内的8家房企被吸引到场。

根据深圳鼓励租赁市场发展的政策文件,在今年6月底之前,除福田、罗湖、盐田区外,其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应至少供应一宗地块,用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。

深圳中原地产指出,中长期来看,随着租赁细则的逐渐完善,租赁住房的供应保证,租户的权利和义务将更能得到保障,租赁人群比例不断扩大,从而延长了平均租赁期限,平滑了购房需求,降低房地产市场的波动性,这对于房地产市场的稳定发展具有里程碑式的意义。

对于人口持续涌入的深圳而言,解决居住问题的根源仍然在于增加供应。在居住消费升级的背景下,借助鼓励租赁的政策东风,深圳除了增量供应,更有意盘活存量,优化住房供应结构。

深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵曾就新一版城市总体规划对媒体介绍,深圳的住宅总量并不少,主要是结构性问题,即配套完善的成套性住宅数量不够。关于未来15年的住房发展策略,在有序供应的同时,调整优化结构,把住房的品质提高到更好的状况。

拥有大量的城中村住房,为深圳提供了巨大的存能量盘活空间。目前,包括万科、深业集团在内的开发商已经参与到城中村的规模化改造中。

深圳提出,在“十三五”期间供应不少于30万套人才住房。目前,政府已经部分采取了与开发商合作的方式,包括向后者租赁长租公寓,再以较低价格提供给符合条件的人才。

张晓端表示,这相当于过去30多年深圳政策性住房的总和。在长效机制建设过程中,这将有效弥补市场需要解决的居住问题。只有当保障的归为保障,市场才能够真正回归市场。在这种情况下,多层次的住房供应体系才可能真正达成,有形之手才能没有后顾之忧地退出。

1月8日,深圳一家中型房地产企业人士也告诉21世纪经济报道记者,一个健康的市场应该是“高端有供应,中端有支持,低端有保障”的,当中低端、夹心层的需求得到保证之后,高端应该回归市场。

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