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千亿房企今年或达17家“跨线”后拼的是综合实力

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“未来的市场规模如果达不到千亿,就几乎没有玩的资格!”在2017年,很多中型房企提出了千亿目标,只为拿到一张进入楼市下半场的入场券。

克而瑞数据显示,今年1~10月突破千亿规模的房企已达12家。记者注意到,碧桂园、万科和恒 大在3月份就突破千亿,之后每个月突破千亿的企业都在增加。而与2016年的千亿房企名单相比,除了龙湖的跻身和万达的掉队,TOP12成员已全部亮相。同时,招商蛇口、新城控股、旭辉集团、万达等处在800亿元左右的规模。克而瑞分析称,今年达到千亿规模的企业将达到17家。

明源地产研究院首席研究员刘策对《每日经济新闻》记者表示,未来两三年内,TOP30的门槛就会是1000亿元,并且将占有60%以上的市场份额。届时对房企来说,千亿就是一条保命线,只有在保住命后,企业才有精力去寻求其他利润增长点。

为扩大规模加速拿地推盘

众所周知,房企目前实现快速规模扩张的主要途径,就是通过招拍挂、收并购、合作开发、交换股权等方式快速增加项目储备面积。

据亿翰智库的数据,截至今年9月底,房企并购案已超过160起,涉及资金超过3300亿元,约为2016年全年的83%。在获取土地方面,中国指数研究院数据显示,TOP10企业在1~10月间拿地总金额达9732亿元,占TOP50企业的50.7%。

克而瑞分析师朱一鸣在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,由于行业规模有限,今后集中度会越来越大,拥有话语权的开发商也会集中在千亿企业中。

以今年7月新跻身千亿榜单的龙湖为例,据其2017年中期业绩披露,今年上半年龙湖获得40幅土地,平均楼面地价5930元/平方米。据《每日经济新闻》记者不完全统计,下半年龙湖陆续在长沙、天津、嘉兴、佛山、南京、青岛、成都、杭州、重庆地斩获土地十余宗。

龙湖CFO赵轶此前在龙湖业绩发布会上表示,2017年龙湖用于拿地的预算是400~500亿元。但据记者不完全统计,龙湖年内拿地金额已超过800亿元。而克而瑞数据显示,1~10月龙湖的销售金额为1415.3亿元。

不仅龙湖,为寻求规模增长的房企大多处于一手加速拿地、一手加速推盘的状态。10月31日披露三季报的金地集团,其在今年1~10月间就增加了51个项目,且前三季度同时运作的项目达103个。另据其披露的计划推盘公告,金地平均每两个月推盘数量都在40个左右,今年最后两个月也将新推盘38个。

事实上,从拿地到拿到预售审批,开发商的速度正在加快。据一位知名房企内部人士向记者透露,根据项目不同,这一周期普遍在3~6个月左右。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,以往最慢的能长达18个月。

“如果房企一味追求规模,导致资金跟不上、利润下滑严重等问题,很容易在追求千亿的路上被收并购。相应,企业也怕拿错地。”朱一鸣认为。

进入千亿后面临综合考验

明源地产研究院首席研究员刘策认为,已进入千亿门槛的企业有着比较成熟的战略纵深,在房地产开发的传统业务上,只要在结构上均衡好城市布局,是不需要冒很大风险就能获得快速增长。但为实现2000亿、3000亿甚至更远的目标,他们就需要尽快寻求新的利润增长点并快速做大做强,如物业、物流、产业地产、养老、长租公寓、TOD等等。也就是说,千亿级的房企原本单纯追求规模的道路变成两个跑道,一个是传统的房地产开发,一个是多元的创新业务。

对以万亿规模为目标的万科来说,配套服务商的角色已驾轻就熟。不久前万科在宁波举行的媒体交流会上,郁亮就说道,未来万科要成为美好生活的场景师,来匹配城市配套服务战略。万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海也表示,万科正在参与特色田园乡村建设工作,致力于整合城乡资源,促进城乡互动,拓展企业战略发展新边界。

对此,万科方面向《每日经济新闻》记者表示,选择在农村做城市配套服务商,是基于农村与城市间相互融合的关系,万科希望通过农业运营、乡村运建、乡村旅游、乡村服务为农村居民提供更好的公共服务,实现城乡配套均等化。

刘策认为,现在大多数房企的转型、涉足创新业务等,都是以获得更多项目资源为核心的。

以“大基建”为主要业务之一的绿地就是如此。绿地方面对《每日经济新闻》记者表示,基建+地产能形成1+1大于2的效果,并且有助于城市运营商获取大规模优质且低成本的战略项目,也是绿地在土地价格高企的行业背景下,能保持低土地成本等优势的关键,如绿地杭州湾新区项目即是如此。

一位不愿具名的业内人士直言,很多房企转型城市运营商并不是一件易事,也不是因为基础建设利润微薄不愿涉足,事实上,与城市协同发展的基建、配套、产业等,对企业的综合能力要求更高,不是其他房企不想做,而是没有能力做。

严跃进认为,类似大基建、城市运营、产业地产等项目,规模千亿的房企都有机会去尝试,当然也这考验企业与政府的谈判能力以及基建和地产协同发展的能力,万科、绿地这样规模更大的企业显然更有优势。

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