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中指研究院常务副院长黄瑜:物业服务企业将迎最好的黄金十年

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?本报记者 刘琪

12月25日,由《证券日报》社主办的“第三届中国房地产资本峰会——乘风·求变2020物业管理资本论坛”在北京举行。中指研究院常务副院长黄瑜发表了以“物业行业发展回顾与展望——资本与技术赋能行业新发展”为主题的演讲。

在黄瑜看来,当前物业行业的发展策略中最重要的一点就是扩规模,未来可预计的增量空间也让物管市场有着巨大的发展潜力,物业服务企业将会迎来最好的黄金十年。

?扩规模是发展主旋律

“在现阶段物管行业的发展策略中,扩规模是主旋律”,黄瑜表示,据中指研究院测算,从2000年至2020年底,全国商品房销售面积累计将达到209.3亿平方米,其中住宅面积约184.4亿平方米。同时,预计“十四五”期间,我国商品住宅销售面积将有67.8亿平方米,加上近30亿平方米的保障性住房,住宅供给的总量将超过90亿平方米。

值得关注的是,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出,“加强城镇老旧小区改造和社区建设”。另据国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出,到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。据住建部调查摸底,全国2000年底以前建成的老旧小区大约22万个,涉及的居民近3900万户。

“这都将是未来可增量的空间,从这个角度来看,物管市场潜力非常巨大”,黄瑜表示,目前物管行业集中度较低。据中指研究院统计数据,2019年,物业服务企业前十名在管面积共23.5亿平方米,占全国物业服务企业在管总面积的约10%,远低于同年前十名房地产开发企业销售面积占全国的比重。

黄瑜认为,无论从资本轨迹还是发展轨迹来看,物管行业滞后于房地产行业发展十年。目前,房地产行业仍处于“白银十年”,物业服务企业将会迎来最好的黄金十年。也正因如此,资本市场对物管行业寄予了更多期许,物业公司上市数量逐年增多。

????“四化”是扩规模的重要保障

“从企业的发展阶段来说,物管行业处于规模扩张的发展期”,黄瑜认为,一方面,企业规模小、数量多;另一方面,市场化程度偏低,多数物业服务企业尚未摆脱对母公司的依赖。此外,企业多以基础性服务为主,同质化严重。

那么,在此阶段,物业服务企业又该如何扩规模?拓展经营范围就是其中一个答案。据中指研究院分析,近两年,物业服务企业已经将服务范围进行了大幅拓展,并且可以从住宅小区再逐渐延伸至商办、园区、公众物业、医院、学校等业态,城市公共服务、国企后勤服务等领域。

同时,黄瑜还分享了两组数据,一组是2019年土地规划建筑面积前20城市、2000年-2019年累计竣工面积前20城市的数据,另一组是连续三年住宅用地成交规划建筑面积前20城市的数据。她对两组数据进行分析后认为,物业服务企业在拓展新市场或收并购项目时,应选择土地成交面积大、交易市场活跃的城市。

“物业服务企业扩展规模的路径有很多”,黄瑜表示,一是可以借助兄弟开发公司优势,保障规模稳增长;二是可以通过收并购实现规模突围,提速发展;三是可以积极参与投标,扩大管理半径。企业不仅要把服务范围扩大,还要把服务价值基于场景进行深挖。

在黄瑜看来,“四化”是扩规模的重要保障。她进一步表示,一是标准化,即创立高标准、优品质、易复制的服务模式;二是品牌化,即做强原有品牌,树立细分专业品牌;三是专业化,即引进多元优秀人才,包括金融、零售、教育、科技等;四是智能化,即利用互联网、AI等新技术降本增效。

??企业发展模式不尽相同

黄瑜表示,中指研究院对主流的企业发展模式进行了系统的分析研究。以碧桂园服务来说,目标是做新物业服务提供商,提供“四新”服务——新科技、新服务、新业态、新价值,实施“大物业管理”和“大社区服务”双轮驱动战略,从社区服务延伸到城市服务。以基础服务为主,构建了社区家政、保险经纪、社区零售、虫蚁防治、社区媒体等服务主题。同时,碧桂园服务沿着基础物业服务、增值服务、城市服务三条主线进行兼并收购,通过收购专业或是和专业公司进行合作,以此构建大社区管理和大物业管理平台,最终形成横向铺面、纵向延伸的大型新物业服务体系。

“雅生活一直遵循企业成长曲线,特别是企业价值成长的曲线,来不断实现自身增长,致力成为智慧城市服务商”,黄瑜表示,一方面,雅生活在不断做强基础物业的同时还进行“扩面”——通过收购不同区域的物业公司,不断增大基础管理面积;另一方面,以基础物业服务、增值服务、城市服务为基础不断扩大服务范围,成为服务集成商。

黄瑜还提到,保利物业依托央企资源背景,围绕“大物业”战略,积极布局城市服务业务,合作投资业务涉及城市环卫、轨道交通物业、景区物业、机场物业、景区消防物业等。更重要的是,保利物业将社区服务的生命周期全场景打造成系统的服务品牌,而这种模式,对于一般企业而言在效仿上有着难度。

“万物云则是致力于做‘空间科技服务者’”,黄瑜表示,这也就是要构建一个智能化、数字化,基于人工智能、大数据等一系列先进技术的数字化科技服务运营赋能平台。不仅对内提升运营管理、设施管理、业务流程的数字化能力,而且希望给更多企业赋能。同时,万物云还希望做的是,用科技工具构建空间服务商,而空间服务商更多构建的是资产管理式的模式。比如在社区空间服务方面,以原来的住宅物业管理平台“万科物业”为基础,延伸出房产交易平台“朴邻发展”;在商企空间服务方面,与戴德梁行成立“万物梁行”,致力于商业物业管理运营服务;在城市空间服务方面,推出首个城市服务平台“万物云城”。

此外,中指研究院对中小物业企业也进行了系统的研究和梳理。对于中小物业企业未来如何发展,黄瑜也给出了几点建议:第一,深耕区域,扎实做好主业,提升服务力和满意度,增强区域市场竞争力;第二,通过企业间战略合作,协同带动成长;第三,以上市为目标,强化各项能力;第四,企业间兼并收购,在行业成长期享受估值溢价空间,与上市公司共同成长。

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