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拿地22年后,成都首个商改住项目终入市,但销售或低于预期

2020-06-26 09:53:38 来源: 每日经济新闻 举报
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拿地22年后,成都茂业豪园终于在6月23日迎来了开盘。

早在2017年初,茂业豪园成功将土地使用性质由商业用地调整为住宅用地,从而成为四川首个成功实现商改住的项目。3年后,在“一环路”“九眼桥”“首个商改住”等多重概念的加持下,茂业豪园推出的186套房源吸引了334组购房者,中签率为55.69%。

不过,或许因为在所处片区的价格优势并不明显,茂业豪园的销售情似乎却并不理想。在经过6月23日的刚需选房后,“目前还剩100多套房源。”置业顾问张轩(化名)告诉《每日经济新闻》记者,等6月25日普通选房结束后就可以进行顺销,“没登记也可以选号。”

四川首个“商改住”项目

近日,《每日经济新闻》记者在茂业豪园项目现场看到,该项目由四栋楼围合而成,其中1、2号楼属于商业、办公性质,3、4号楼为住宅性质。项目一侧紧邻一环路,另一侧与龙湖晶蓝半岛仅隔着一条双向两车道的宏济中路。包括面馆、奶茶店等在内的底商已开门正常营业,但受成都地铁6号线在建施工打围影响,前来消费者并不多。

茂业豪园销售中心  图片来源:每经记者 陈利 摄

事实上,早在1997年11月,茂业商业股份有限公司(600828,HS;以下简称茂业商业)就取得了位九眼桥旁的茂业豪园项目地块使用权,但在拿地20年后,项目才于2018年3月首次面市,推出了两栋商办产品和少量底商。据房天下网站,茂业豪园商办产品价格27000~36000元/平方米,目前还有部分可售。

对此,一位熟悉该项目的业内人士向《每日经济新闻》记者坦言,虽然茂业商业拿地很早,但在拿地之初涉及到了拆迁及整合等相关工作,项目整体推进一直很缓慢。直到2012年7月底,该地块才宣布全面完成拆迁工作,实现“三通一平”并进入前期相关流程。

而在该项目筹备之初,茂业商业也曾论证过地块规划商住业态的可能性。据观点地产,一份2007年项目可行性报告显示,尽管成商集团(茂业商业前身)认为当时成都商业物业市场总量供过于求,但区域商业布局尚存在较大机会。

公开资料显示,2007年时,该地块周边原有商业形态主要为底商、灯具专业市场,大型综合购物中心几乎没有。直到2014年1月,位于项目对面、一环路内侧的综合体项目阳光新业中心才正式开业。

因此,在规划之初,是计划将项目打造为购物、娱乐、休闲的城市综合体,产品市场定位则是“区域商业百货和白领居家公寓”,其中居住部分以小户型为主,也很符合当时的市场定位和区域情况。

同时,项目强调快速开发、快速销售,通过开发建设形式将存量土地资产变为“优质商业资产和现金并取得最大利润空间”。茂业商业曾公开表示,该项目是其在成都布局的重点之一,当时定位仍是百货店、酒店、写字楼及公寓。

然而时至项目完成拆迁的2012年,成都商业地产形势愈发严峻。据仲量联行发布的《2012年成都房地产市场回顾》报告,2012年成都写字楼总存量达到129万平方米,同比上升80.5%,空置率创新高达到42.2%,同比上升23.6%;零售地产总体量同比上升38%至334万平方米。

鉴于此,茂业商业也由之前对商业开发持积极态度而发生转变,此后该项目更是寂寂无声。

直到2016年3月,四川省出台的《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》中明确规定:“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款。”

一个月后,项目名称由“茂业天地”改为茂业豪园。在规划方面项目也开始出现调整:相比于过去的纯商业业态,工地围挡上的广告显示项目将打造为4栋住宅为主,并定位为成都中心区的豪宅产品,同时也成为成都首个试水商改住的项目。

这一变更在次年正式确认。2017年2月18日,茂业商业发布的《茂业商业关于签署土地使用条件变更协议的公告》显示,茂业商业拟与成都市国土资源局签署《国有建设用地使用权土地使用条件变更协议》,约定变更该公司成都市九眼桥项目对应国有建设用地的使用条件,将其由商业用地调整为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地。

根据公告,地块的出让面积由7894.29平方米调整为9617.69平方米,增加了1723.4平方米,补缴土地出让款1.27亿元。其中因改变土地用途而应付的土地出让款为1.24亿元,因土地整合而应付的土地出让款为290万元。

成都统计局2016年7月发布的信息显示,茂业豪园项目计划总投资约6亿元,其中土地成本3.15亿元、开发成本2.27亿元、建设费用0.59亿元。据此推算,1997年茂业商业获获取该地块花了1.881亿元。而当时成都一环路的房价也不过1500~2000元/平方米左右,被称为当时成都富人区的棕北小区二手房价格也只有2200元/平方米左右。

茂业豪园大门  图片来源:每经记者 陈利 摄

因服务费问题遭业主维权

作为茂业豪园首批次推出的产品,1、2号楼早在2018年底便已完成交房入住,但其后却因收取服务费问题遭业主维权。

2019年11月,有茂业豪园1、2栋业主在人民网领导留言板上留言表示:“由于房产在合同中性质(用途)为‘商业办公’而非前期销售时工作人员所说的商住两用公寓性质,导致无法办理居住证”,并称“开发商变相多收取业主了6~18万不等的服务费,涉嫌偷税漏税和侵害广大业主权益。”

据《金融投资报》,当时有业主“购买一套97万元的公寓,其中有12万元未列入购房合同,仅以服务费、咨询费名义开具了收据。”有的业主在其购房过程中,被收取了6~18万元不等的“服务费”,并就此多次维权。

当时茂业商业称,该楼盘已委托给联合创展(北京)房地产经纪有限公司(以下简称北京联创)代理销售,对业主反映的收款方并不知情。

成都市锦江区委办公室在回应网友留言中也表示:茂业商业委托第三方代理机构北京联创代理销售该物业;北京联创为促成销售,与其渠道公司成都大同四方文化传播有限公司(以下简称大同四方)签订了《合作销售协议》,大同四方为购房人提供居间、咨询服务。在操作中大同四方履行了价格承诺并兑现了购房折扣,尽到了相应应尽服务义务。“三方的销售行为均已按合同办理,符合《商品房销售管理办法》(建设部令88号)的规定,此种合作促销方式并无法律禁止性规定,两者不违规。”

今天(6月24日)下午,记者以购房者身份咨询茂业豪园相关情况时,项目置业顾问张轩表示:“之前的纠纷是由于代理公司的违规操作,跟公司没有关系,本次的销售团队均是来自茂业集团自己下属的销售团队。”

而在项目开盘一周前的6月18日,茂业商业还发布公告称,为加快成都茂业豪园项目销售和资金回笼速度,公司拟与中国农业银行成都青羊支行签署《一手房贷款业务银企合作协议》,为购买该项目房屋的购房客户提供不超过2.35亿元的阶段性担保,其中个人住房贷款额度不超过2亿元,个人商用房贷款额度不超过0.35亿元。

茂业豪园的底商  图片来源:每经记者 陈利 摄

实际销售或将低于预期

茂业豪园此次开盘推出的两栋住宅楼,共186套清水房源,户型面积107~183平方米,均价27722元/平方米,吸引了334组购房者报名登记,中签率为55.69%。

但《每日经济新闻》记者注意到,茂业豪园的销售价格与周边的二手房价格相比优势并不明显。

贝壳找房显示,与该项目一街之隔的龙湖?晶蓝半岛二期二手房均价28051元/平方米;稍远些的的中海?格林威治城、粼江峰阁二手房均价也不过23000元/平方米左右。然而,无论是从小区环境、开发商品牌度来说,茂业豪园均不占优势。

此外,周边住宅的稀缺也给了茂业豪园向住宅领域进军的机会。茂业豪园所在的九眼桥片区自2016年以来新入市项目屈指可数,住宅新增量较少,目前仅新希望D10和成都阿玛尼艺术公寓在售。

在茂业豪园的微信群里记者看到,一些前期报名并登记了该项目的购房者临时选择了放弃,理由是“价格没有什么优势”“这个位置临一环路主干道”……

在6月23日的开盘现场,李丹(化名)是第8个进行选房的刚需购房者,她告诉记者,“市区的新房越来越少了,之前也报名了另一个项目,但人太多没摇中,这次摇希望能选到合适的房源。”

记者了解到,茂业豪园此次推出的186套房源,包含了刚需101套、棚改19套、普通66套,334组报名购房者包括刚需166组、普通168组。在经过了6月23日的刚需选房后,6月25日将由普通购房者进行选房。

“目前还剩100多套房源,等普通选房结束后就可以进行顺销,没登记也可以选号。”张轩告诉记者。“刚需摇号的话是有两个号的,包括普通号和刚需号都有号,如果在刚需号里已选过了,实际上普通号就作废了,可能算下来普通号有资格的就只有几十个。”

对于记者所担心的因为之前未登记报名能否买房的问题,张轩表示,就算前期没有来得及登记报名的,只要6月25日带上身份证原件、购房人本人的储蓄银行卡等证件,以及选房选到需要交纳锁房定金5万元,就可以在普通选房结束后进行选房。

由此可以看出,尽管之前有334组客户登记报名,但茂业豪园的实际销售情况或将远低于预期。

另外,对于记者关心的土地使用年限,张轩表示“土地产权从2018年计算”。

值得一提的是,茂业商业的前身成商集团,坚持以“商业+地产”的发展模式,业务板块以商业零售、房地产板块和酒店行业为主。2016年4月5日,成商集团证券简称正式变更为“茂业商业”之后,零售商业的扩张一度成为主要业务。

2019年年报显示,茂业商业旗下共22家实体零售门店,经营业态包括百货商场、购物中心、奥特莱斯及超市;商业零售主要经营模式仍为自营模式、联营模式和租赁模式,以联营模式为主。作为茂业商业的主营业务,2019年百货零售的收入为103.50亿元,同比下降8.62%,占营业收入的84.6%。

然而,茂业商业进军房地产开发的野心一直都在。2017年2月23日,茂业商业发布公告,称因经营业务需要,在公司经营范围中增加房地产开发经营;2019年9月,茂业商业又发布公告称,拟以自有资金设立全资子公司包头茂业商业发展有限公司,主要从事房地产开发等业务,投资金额1000万元。

就茂业豪园项目的相关情况及茂业商业的房地产规划,《每日经济新闻》记者采访了茂业商业相关负责人,得到的回复是“一切以公告为准”。

蔡林煌 本文来源:每日经济新闻 作者:陈利 责任编辑:蔡林煌_JY19
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