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一线城市购房“休假模式”会向三线、四线蔓延吗?

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■易宪容

国内房地产市场喜欢造概念。比如,什么“住房刚性需求”、“改善性需求”,“金九银十”等等,而最近又造出一个一线城市住房销售的“休假模式”。按照造概念者的意思,春节一线城市住房销售为何不佳?因为购买住房者都休假了,所以一线城市的住房销售会下降。中国指数研究2月12日发布的数据显示,春节期间(2月4日-2月10日)受监测的17个城市楼市成交面积环比下降92.2%;包括上海、广州、苏州、福州等17个城市住房销售成效同环比均有所下降。

分城市来看,各个城市成交同环比都显著下降。受春节假期因素的影响,所代表的各个城市的住房销售同环比都下降超过了90%,而且一线城市降幅高于二线、三线城市。中原地产的数据也显示,从春节前一个星期开始,一线城市、部分二线城市房地产市场销售就进入了“休假模式”。春节期间,一线、二线城市的网签数据基本上暂时停止(北京、上海、广州、深圳等城市大多只有个位数的网签),春节长假房地产交易主要发生在三线、四线城市。

还有,29家国内及香港上市房地产企业公布2019年1月份销售业绩显示,销售金额人民币为3,138.9亿元,比2018年同期下滑12.2%。尤其,前三大房企的万科、恒大、碧桂园1月份销售金额都下滑幅度达30%以,明显高于其他房地产企业。万科2018年初就说,企业只求“活下去”,但实际2018年销售金额达到6000多亿元,同比增长15%,同样是创历史新高纪录。

住房销售的“休假模式”,这个概念听起来很是奇怪了。本来对于休假,除了少数特别的服务性行业,哪有一般性行业不休假,既然各行各业都会有休假,休假期间销售下降,营业额下降也是正常。可是,在其他行业,没有哪一个会造出一个由于休假所导致销售金额下降的休假模式来的,只有房地产市场才是这样。

那么造出这样的十分奇怪的房地产销售“休假模式”来,无外乎想达以下目的。一是当前不少人都在说国内房地产市场正在处于转折期,由过度繁荣向逐渐向淡化时期转变,而一线城市住房销售在春节期间下降了90%以上,正是这种言论的有力证明。如果整个房地产市场舆论都朝着这个方向变化,那么作为一个以投资炒作为主导的房地产市场来说,房地产市场价格上涨预期就有可能逆转。如果房地产市场房价上涨预期逆转,那么肯定会对国内房地产市场造成巨大的影响。所以,一线城市的春节期间住房销售急剧下降用“休假模式”则减少舆论转向的冲击,也是看起来合情合理。

二是2018年春节期间,全国的房价普遍上涨,特别是一线、二线城市在此期间上涨更是强劲,这自然带动了2018年春节三线、四线城市返乡购买住房潮。但是2018年下半年以来,尽管各地房价还是在上涨,但房价上涨幅度全面减弱,甚至出现个别城市房价环比下跌。在这种情况下,尽管三线、四线城市房价还在上涨,一线、二线城市房价变化完全减弱了居民返乡购买住房的意愿。再加上不少居民回乡后看到建造住房增多,这自然使得不少居民回乡购买住房投资的意愿全面下降,许多三线、线四线房地产市场在2019年春节期间基本上处于观望态度。这个期间三线、四线城市住房销售乏力。

三是目前市场最为关注的是,一线、二线城市这种住房销售的“休假模式”会不会蔓延到三线、四线城市。即在一线、二线城市工作的居民会不会逐渐退出三线、四线城市的房地产市场,其中也包括农村居民。如果这些人不再有意愿回到老家城市购买住房,如果农村的居民没有新的刺激政策鼓励他们进入三线、四线城市的房地产市场,仅仅靠三线、四线城市本地的居民是无法支撑起这个房地产市场的。可以说,这才是问题的关键所在。如果这种情况发生,中国房地产市场繁荣短时内当然会结束,这才是政府所关注的最大问题。至于这样的情况是否会发生,还得观察。

(作者系青岛大学经济学院教授)


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