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二手房降价是供求双方的平衡点

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楼市追踪

不得不说的是,不管是新建楼盘的“秒光”还是二手房的大规模交易,都属于供给方的试探性动作。

近日,国家统计局发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调。统计局数据显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。但从二手住房来看,二手住宅销售价格下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点。具体来看,北、上、广、深分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

二手房房价的下跌事实上是对一二线以及热点城市,支付能力相对较高的消费者的一种刺激,这种刺激一方面是对压抑几个月的需求的一种释放,另一方面是市场对房地产市场需求的一种谨慎性试探。

从以上数据可以发现,二手房住宅出现下调的17个城市,其房价下调幅度均没有超过1%,这也就意味着即使是一套400万的房子,房价下调事实上只为其节省下16000元的购置成本。

从目前对房价微幅调整的市场反应来看,我们可以得出两种结论,首先,一二线城市以及热点城市住房需求弹性较中西部大,房价对需求的刺激效果明显。其次,不同的市场主体由于知识背景、收入水平、家庭状况和年龄结构的不同,对市场释放的信息所产生的预期是有偏误的或者说是有差异的,经济学上称之为预期的主体性特征。

因此,作为销售市场的主要补充,二手房市场房价的下调,会让部分消费者有“房价见底”的心理暗示,因而导致目前一、二线热点城市出现二手房成交量占市场成交量过半的状况。不过这里需要指出的是,二手房成交比例的迅速扩张,是依赖于房地产市场总体成交量下滑的,经过两轮调控后,如今房地产市场没有了金九银十的支撑,用“惨淡经营”似乎也并不为过。

所以即使从相对量上来看,二手房正在抢占市场,但是这样“压倒性”的占领,是建立在消费者主体预期之上的。但是正如菲利普斯在研究失业与通货膨胀之间替代关系中所提到的那样,消费者会根据实际情况不断调整预期,以保证自身的利益不受改变,也就是说在现实经济活动中,经济主体总是趋向理性的,但即使是预期趋于理性也具有很强的不可预测性,若是企业以此为其市场战略基础,“根基”未免太过薄弱。

值得一提的是,虽然在房地产目前的发展阶段,二手房的交易意味着住宅对房屋持有者财富效应积累的终结,但是其变现产生的替代效应有利于盘活个人资产,增加资产的流动性,同时为资本市场注入活力。

事实上二手房市场的存量的消化,对平衡房地产市场供求的作用不容小觑,虽说目前我国新建住房速度有所放缓,但是待销售的新房和二手房依旧具有相当规模。对于开发商来说保留一定的空置房有利于灵活地应对市场的变化,但是其持有成本以及对市场造成的效率的损失,都最终转嫁给了需求方和社会,而产生这样的经济效率损失的经济根源在外部性。

即企业生产或者说企业的某种行为产生的个人成本小于个人收益时,企业就会选择生产而不论其所产生的社会成本,因而在自身利益最大化的考虑下,企业生产的水平往往是高于社会所需要的水平的。

房地产市场非均衡具有常态性,此次二手房成交量大规模地增加,只能说是当前时点供求双方的均衡。事实上,11月底深圳楼市多家楼盘秒光也是属于局部市场的均衡,对于房地产市场的整体走势并没有代表性的意义。

不得不说的是,不管是新建楼盘的“秒光”还是二手房的大规模交易,都属于供给方的试探性动作,我们需要注意到的是,房地产企业背后依旧是“毫无收敛”的拿地,而从目前市场的现实反应来看,虽然消费者需求的释放具有个体性特征,但是总体上看,需求已经蓄“量”待发,给予市场的是一个积极的信号。

□盘和林(中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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