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一线城市宅地溢价率前年66.9% 今年7.64%

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一线城市宅地溢价率前年66.9% 今年7.64%

今年来广州成交31宗宅地,13宗为底价成交,5宗溢价1%,2宗溢价2%!平均6%的溢价率创下近三年新低!北上深亦如此。今年来四大一线城市宅地的平均溢价率均创新低。截至10月15日,四大一线城市宅地平均溢价率仅为7.64%,而最高峰值的2016年平均溢价率66.9%!

广州今年宅地平均溢价率6%

今年以来,广州土地拍卖市场少见房企频频举牌追杀现象,底价成交屡见不鲜。

截至10月10日,广州今年来已成交31宗宅地,当中有13宗为底价成交,5宗溢价1%,2宗溢价2%,只有6宗溢价率超过40%。截至10月10日广州成交的宅地平均溢价率仅仅6%,低于四大一线城市平均溢价率。

再看2017年,广州出让宅地溢价率超过40%的有12宗,平均溢价率达16%。2017年共成交36宗宅地,其中16宗宅地底价成交,大部分溢价率为45%。

根据世联行数据统计,2016年,广州公开挂牌成交的宅地有29宗,除了当年3月7日以前成交的3宗宅地为底价成交外,自5月5日起开始的土拍市场就一路狂奔,溢价率飚升一倍以上。直至进入当年11月以后,成交的宅地溢价率方相对比较稳定,大多在45%左右。

在2016年成交的宅地中,有9宗溢价率在1倍以上。当中溢价率最高的是位于黄埔区广州开发区长岭路以北的C?PPQ?-A?2-1地块,拍出27274元/平方米的楼面地价

当年,该地块经历28家房企厮杀,超200轮举牌后,以36.79亿元、溢价241%成交。该地当时打破保利此前创下的17564元/平方米的黄埔地价纪录。

而在今年10月,一路之隔的黄埔长岭居C?PPQ?-A?1-3地块在经历12轮竞价后以总价106367万元,折合楼面价16648元/平方米成交。

今年全国宅地溢价率都降了

事实上,不仅广州,今年以来全国宅地的楼面地价都降了。当中一线城市住宅土地溢价率均下调过半,二线城市已经成交的3175宗住宅土地溢价率也只有15.65%,相比前两年的31.66%和58.2%也出现了明显下调的现象。

就连三四线城市的溢价率也有下调。根据中原地产研究中心统计数据,今年来85%的城市溢价率出现下调。其中热点城市土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

不过,土地市场依然分化明显,热点城市土地成交量依然非常高。三四线城市土地市场明显活跃,在2018年,大量的房企进入三四线城市拿地,推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,当前全国多城市土地成交金额虽然依然处于高位,特别是一二线城市,但土地属性越来越复杂,特别是高房价城市,土地要求现售、地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

另外,房企资金压力逐渐出现。从2016年9月30日开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。

对于广州市场,中原地产项目总经理黄韬表示,去年广州出让地块很多还要配建才能拿到土地,比今年要高很多。今年有很多土地都不需要建配建,底价成交的比较多。溢价率与销售市场息息相关,销售市场整体回落之后,土地市场也会跟着作出反应。目前整体来说土地市场回归理性,很多地块保持底价或者降溢价成交。

黄韬分析,由于开发商的资金压力比较重,预期减少,也和土地所在位置有关,所以综合来说土地市场已经出现了理性和回落的趋势。

黄韬认为接下来的销售市场也会进入比较淡定的阶段,所以土地市场的反应也同样会出现回落。这种形势可能会一直延续到销售市场的回暖。


一线城市宅地溢价率前年66.9% 今年7.64%


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